這幾天，很多朋友跟我說，朋友圈里的房產(chǎn)中介、銷售們集體高潮了。

　　原因就在于24日，中央政治局經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)有了新的研判。


　　其中有一句話很關(guān)鍵，“適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

　　決策層對房地產(chǎn)態(tài)度的“轉(zhuǎn)向”，加上國務院提出“在超大、特大城市推進城中村改造”，讓久旱盼甘霖的地產(chǎn)人們徹底“沸騰”了。

　　什么“棚改2.0”、“首次不提房住不炒”、“政策轉(zhuǎn)向”、“再不上車就來不及了”的口號喊得那叫一個震天響。

　　其實我也能理解，畢竟由奢入儉難，過去習慣了躺著掙錢的地產(chǎn)人們，這兩年確實受苦了。

　　但是，這次的新提法配合城中村改造，真的是下一波房地產(chǎn)大牛市的發(fā)令槍嗎？

　　政策的定位和目的是什么？房價會有什么樣的變化，是不是該上車？

　　今天我們來仔細探討這些問題。



　　地產(chǎn)人之所以高潮，是因為這次的“城中村改造”，聽起來和2015年“貨幣化棚改”非常相似。


　　要知道，15年那次貨幣化棚改，成功推動了全國范圍內(nèi)的房價飛漲，熱門地區(qū)的房價一躍翻倍。

　　什么是貨幣化棚改呢？

　　棚改，就是棚戶區(qū)改造，就是拆遷。

　　貨幣化棚改，就是拆遷完的補償不是分房子給你，而是直接發(fā)錢。

　　拿了錢，你自己去開發(fā)商手里買，想怎么花就怎么花。

　　政府給老百姓發(fā)錢，把地收回來，賣給地產(chǎn)商。

　　地產(chǎn)商拿了地蓋房子，拆遷戶拿了錢，找地產(chǎn)商買房子。

　　如此形成閉環(huán)，拆遷帶動的需求保障拉著房價開始起飛。

　　聞風而動的炒房客們加入了這場饕餮盛宴，房價就此漲到了一個普通人難以企及的高度。

　　誒，那么這次的“城中村改造”，和當年的棚改有什么區(qū)別呢？


　　第一，方式不同。

　　當年主推貨幣化安置，這次城中村改造，是“留改拆增”，以保留利用為主。

　　只有那些實在不能修補的危房，才會拆除，而且，拆除之后很大概率也是發(fā)房票，不發(fā)錢。

　　第二，速度不同。

　　那年是轟轟烈烈的全國運動，是掛鉤了政績、財政收入快速推行，而這次要求“成熟一個推進一個”。

　　過去是下猛藥，這次更像是慢調(diào)理。

　　第三，范圍不同。

　　15年是全國范圍內(nèi)的拆遷，這次只集中在21個超大、特大城市的城中村。

　　第四，最重要的是時代不同了。

　　我們從央行、國家統(tǒng)計局計算了一個數(shù)據(jù)，2015年，中國居民的杠桿率只有38.9%，但到現(xiàn)在中國居民的杠桿率是63.3%。


　　這個杠桿率什么意思呢？

　　就是100元的房產(chǎn)，有63.3元都是貸款了，這么看，“漲價去庫存”還能玩得動嗎？老百姓有錢買嗎？



　　那么，我們預測結(jié)果是這次“城中村改造”很難做到“漲價去庫存”，那它的目的究竟在哪呢？

　　在我看來，目的其實很明白。

　　“投資”一直是中國三駕馬車中跑的最快，最有勁的那一匹。

　　這一次的城中村改造，就是政府主導的精準基建投資。

　　政府之前投資修路蓋房，招商引資，吸引的是農(nóng)村居民、外地居民到城市定居。

　　現(xiàn)在除開超大、特大城市，其他地方基本上吸引不來“增量人口”。


　　在超大、特大城市中，城中村的定位算是一個被長期忽視，但可以產(chǎn)生極強連鎖反應的投資標的。

　　我們猜一猜，本次改造能產(chǎn)生多大的經(jīng)濟利益呢？

　　根據(jù)民生證券的估計，未來三年城中村改造的投資額可能達到每年1萬億左右。

　　由此會帶動水泥、建材、家電家具、裝修、運輸、甚至電梯、廣告數(shù)十個上下游行業(yè)發(fā)展。

　　企業(yè)會拿到訂單，就業(yè)問題會得到緩解，城中村居民的生活條件也會得到改善。

　　一言概之，城中村改造這種定向的“基建投資”，既能刺激經(jīng)濟，又能兼顧民生。

　　但是，這會意味著樓市的春天就此到來了嗎？


　　這是一個很敏感的點，也是這次改造會觸及的核心問題，我的判斷是從目前的需求關(guān)系來說，并不意味著樓市又要猛漲。

　　誒，為什么呢？不是說這是“首次不提房住不炒”？

　　第一、這不是首次不提。

　　從2016年“房住不炒”首次提出以來，2017年4月、10月，2018年7月的經(jīng)濟工作會議上都沒提。

　　第二，現(xiàn)在也不用提了，因為沒人炒房了，“保交樓，不觸紅線”才是今年地產(chǎn)企業(yè)的核心。

　　所以，與其糾結(jié)“舊提法”，不如關(guān)心“新表述”。

　　“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”，這才是核心關(guān)鍵。

　　房地產(chǎn)市場現(xiàn)在的問題是有效需求不足。

　　什么是有效需求？

　　一是老百姓手里的錢。

　　64%的居民杠杠代表著三分之二的人身上都有負債，或者你的房產(chǎn)64%還是貸款，加杠桿的金融游戲難以為繼。

　　二是買房的剛需，人口。

　　2015年，中國出生人口是1800萬，今天已經(jīng)跌破千萬。

　　房地產(chǎn)的長期需求，在肉眼可見的下滑。

　　所以，我認為這次“城中村改造”的目的，與其說是針對房地產(chǎn)市場，不如說是著眼于整個經(jīng)濟大局。


　　通過定向投資的方式來拉動經(jīng)濟增長，增加居民收入，增加有效住房需求，以此來給房地產(chǎn)注入活力。

　　15年的改造就像是給一個快要休克的人打了一針腎上腺素，而這次更像是用中藥來慢慢調(diào)理過去被透支的身體。



　　講清楚了這次“城中村改造”的真實目的和我們的判斷，我們也來分析一下其中的困難，或者說特殊點。

　　城中村改造，從來都是一個麻煩事，面臨著很多問題。

　　其中，最重要的一點，就是錢從哪來？

　　15年的那次棚改，是央行給國開行貸款，國開行再直接給地方政府貸款。

　　大水漫灌，說的就是這種手段。

　　但現(xiàn)在已經(jīng)明顯不能搞大水漫灌了。

　　這次的會議，也沒有說錢從哪來，但是說了一句“要積極引入民間資本參與”。

　　這是對誰說的？對地方政府和民間企業(yè)說的。


　　這也是本次城中村改造只限定在這21個超大、特大城市的原因所在。

　　我猜測，之后可能會以地方政府發(fā)專項債的方式作為“藥引子”。

　　把改造后用來做商業(yè)、做保障性住房的房產(chǎn)所帶來的現(xiàn)金流，打包做資產(chǎn)證券化，再引入民間資本的參與。

　　放眼全國，只有這21個超大、特大城市還有足夠多的城中村。

　　只有這21個城市還能發(fā)的起債。

　　也只有這21個城市的項目對民間資本還有吸引力。


　　所以，我們要真正體會的是這次政策背后更深層次的意義，不能把目光僅僅局限在城中村改造能不能給樓市帶來“第二春”。

　　供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，有效需求不足，不僅是當前中國房地產(chǎn)市場的問題，也是當前中國經(jīng)濟的主要問題。

　　過去抓住風口一夜暴富的時代已經(jīng)一去不復返了，商業(yè)要回歸根本。

　　商業(yè)的本質(zhì)是創(chuàng)造出真正被需要的供給，才能獲得有效的需求。

　　很多人都指望著國家再來一次強刺激，希望“天降猛男”，救經(jīng)濟于水火之中。

　　但很遺憾，飲鳩止渴沒用。

　　無論是政府、企業(yè)、還是個人，都需要改變以往的路徑依賴，適應新的環(huán)境。



　　最后，其實還有一個問題讓我非常在意。

　　城中村改造了之后，原本居住在這里的人們，還能留得下嗎？

　　城中村雖然有點臟亂差，但它擴大了城市的下限，是很多底層群眾在大城市唯一的容身之所。


　　它具有先天的居住成本低，包容性強的特征。

　　我非常直白的說，城中村改造升級之后，原本的高性價比，對底層群眾的包容性都會丟失，城中村租戶的生存成本會抬高。

　　因為天下沒有免費的午餐，改造的成本需要租客承擔，民間資本的投資需要回報，這才是赤裸裸的商業(yè)現(xiàn)實。

　　每每遇到這種事，我還是會想到杜甫的那句千古流傳的詩：

　　安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。

　　希望這次的城中村改造，能真正慢工出細活，把好事辦好。